Logistikzentren: Vormarsch eines neuen Entwicklungsbooms in Lateinamerika

Im März dieses Jahres eröffnete der chilenische Einzelhandelskonzern Falabella nach rund vierzehnmonatiger Bauzeit sein nach eigenen Angaben fortschrittlichstes Logistikzentrum in der Gemeinde Cota in der Nähe von Bogotá (Kolumbien). Das riesige, 147 Millionen US-Dollar teure Lagerhaus erstreckt sich über eine Fläche von 93.000 Quadratmetern und ist mit der neuesten Technologie für Vertrieb und Bestandsmanagement ausgestattet, um sowohl den elektronischen Handel als auch die Belieferung von Ladengeschäften zu unterstützen. Dieselbe Holding hat diese Art von Lagern auch in anderen lateinamerikanischen Städten, wie z. B. das so genannte automatische Zentrum in Villa Salvador, das im Oktober 2022 eröffnet wurde, und ein weiteres von mehr als 26.000 Quadratmetern in der chilenischen Hauptstadt, das im September letzten Jahres eingeweiht wurde.

Dies ist kein Einzelfall. Vom Mercado Libre und seinen beiden Mega-Logistikverteilzentren in Rio de Janeiro und Recife (Brasilien) sowie einem weiteren in Chile bis hin zu Amazons neuem Verteilzentrum in CDMX mit mehr als 30.000 Quadratmetern investieren sowohl Einzelhandelsriesen als auch kleinere Unternehmen massiv in die Logistikinfrastruktur, um ihre Lieferungen zu verbessern und Kosten in Lateinamerika zu sparen. „Die Investitionen in Logistikzentren sind in Bezug auf die Akteure gut diversifiziert. In Chile sind in diesem Bereich Einzelhändler wie Falabella, internationale Betreiber wie Amazon, AliExpress oder Speditionen, lokale Logistikunternehmen und auch neue Marktteilnehmer wie Immobilienbetreiber aktiv, die von der hohen Nachfrage und dem geringen Leerstand dieser Art von Anlagen angezogen werden“, erklärt Luis Llanos, Professor für Wirtschaftsingenieurwesen an der Universität von Chile.

Zum Teil wegen des Booms des elektronischen Handels, aber auch wegen der immer anspruchsvolleren Nachfrage nach Verbrauchsgütern, der größeren Komplexität der Logistikketten und der höheren Anforderungen an die Effizienz aufgrund des Wettbewerbs und des Drucks auf die Gewinnspannen ist diese Art von Zentren in der Region auf dem Vormarsch, erklärt der Wissenschaftler. Unter dem Gesichtspunkt der Skaleneffekte ermöglicht die Einrichtung solcher Zentren den Unternehmen eine Kosteneffizienz im Vergleich zu kleinen, über das ganze Land verteilten Lagern oder zu mehreren Lagern in derselben Stadt, „weil sie ein Pooling ermöglichen, das zu niedrigeren Kosten führt, weil alles in einem einzigen Lager konzentriert ist, als wenn es auf mehrere Lager verteilt wäre. Nicht nur, weil der Quadratmeter teurer wird, sondern auch, weil man mehr Produkte haben muss, um die Nachfrage zu decken“, so Christian Diez, Forscher am Zentrum für Einzelhandelsstudien (CERET) für Wirtschaftsingenieurwesen an der Universität von Chile.

INFRASTRUKTUR UND FORTSCHRITTLICHE TECHNOLOGIE

Aus wirtschaftlicher und betriebswirtschaftlicher Sicht bieten die Logistikzentren zahlreiche Vorteile. „Es handelt sich um spezialisierte Einrichtungen für den Empfang, die Lagerung, die Aufbereitung und die Verteilung von Waren mit dem Ziel, die Effizienz, Schnelligkeit und Genauigkeit des Lieferkettenmanagements zu optimieren. Diese Einrichtungen sind in der Regel mit fortschrittlicher Technologie, Automatisierungssystemen, Nachverfolgungs- und Kontrollinstrumenten und geschultem Personal ausgestattet, um die logistischen Abläufe effizient und kostengünstig zu verwalten“, sagt Ulrich Reiser, Country Manager von STG in Peru, einem Unternehmen für die Optimierung von Geschäftsprozessen in der Logistik. Reiser unterteilt die Logistikzentren in verschiedene Typen: Distributionszentren, in denen die Waren gelagert und die Bestellungen für die Verteilung vorbereitet werden; Konsolidierungszentren, in denen die Ladungen verschiedener Lieferanten gruppiert und kombiniert werden und die Logistikkosten gesenkt werden; Cross-Docking-Zentren, in denen die Waren ohne Zwischenlagerung direkt und schnell zwischen ein- und ausgehenden Fahrzeugen umgeschlagen werden; und Mehrwertzentren, die zusätzliche Dienstleistungen anbieten, um spezifische Kundenanforderungen zu erfüllen.

Der Regionalleiter von STG erklärt außerdem, dass die Vorteile von Logistikzentren über Kosteneffizienz und effizienten Versand hinausgehen. Sie tragen auch dazu bei, den Handel und die Wirtschaft anzukurbeln, und fördern gleichzeitig die Innovation und den digitalen Wandel. Andererseits ist der Standort entscheidend, da es aufgrund von Verkehrsbeschränkungen teurer und komplexer ist, Zentren mit hohem Umschlagvolumen in zentralen Gebieten zu betreiben. Colliers, eine Immobilienagentur, die zwar keine Logistikzentren baut, hat unter anderem die Aufgabe, verschiedene Unternehmen bei der Suche nach der besten Lösung zu beraten, um entweder Grundstücke für den Bau von sogenannten Typ-A-Lagern oder bereits eingerichtete Lagerzentren in Zentren wie Bogota, Lima oder Santiago de Chile zu finden.

„Colliers wurde beauftragt, eines der führenden Lebensmittel- und Getränkeunternehmen in Peru bei einer Transaktion zu beraten, die einen voraussichtlichen Mietvertrag über 43 Millionen US-Dollar für eine Fläche von 22.000 Quadratmetern im Parque Logistico Callao umfasst, der von Latam Logistic Properties betrieben wird. Dieses Geschäft, zusammen mit anderen großen Flächen, über die derzeit verhandelt wird, könnte Lima als Drehscheibe positionieren, wenn man den Multiplikatoreffekt der neuen Flughafeninfrastruktur und des Hafens in Chancay berücksichtigt“, erklärt Daniel Reyes, Senior Consultant Real Estate Strategy & Consulting bei Colliers, Peru. Der peruanische Immobilienmarkt weist heute einen minimalen Leerstand von etwa 3 % auf, wobei sich Logistikimmobilien für den Süden Limas (Gebiete Lurin und Villa el Salvador), aber auch für die Verfassungsprovinz Callao oder West-Lima entscheiden, da sie die Auswirkungen der neuen Airport City, des Hafens von Callao und des Hafens von Chancay voraussehen.

EPIZENTRUM DES NEARSHORING

Der aktivste und attraktivste Markt für diese Art von Anlagen befindet sich jedoch in Mexiko. Als Epizentrum des Nearshoring investiert das Land im Norden seit mehr als zwanzig Jahren in Logistikzentren, seit die so genannten FIBRAS (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, Infrastruktur- und Immobilientreuhandgesellschaften) ins Leben gerufen wurden. Diese Flächen werden nicht nur für kommerzielle Ziele, Bürogebäude oder Einkaufszentren, die dem Einzelhandel gewidmet sind, gesucht. Es gibt auch auf den Industriesektor spezialisierte Gesellschaften, die ebenfalls einen Boom bei Logistikzentren erleben. Unternehmen wie Prologis, Macquarie und Terrafina haben einen bedeutenden Anteil an Industrieimmobilien in ihren Portfolios, wobei ein Teil ihres Portfolios Logistikzentren gewidmet ist.

„Mexiko hat definitiv einen großen geografischen, logistischen und Kostenvorteil, und aus der Sicht von Faserunternehmen sehen wir dies auf breiter Front, vor allem im Nordosten, im Norden, im Bajío und in Zentralmexiko, mit rekordverdächtigen Investitionen“, erklärte Alejandro Garza, geschäftsführender Gesellschafter der Investmentmanagementfirma Aztlan Capital LLC. So können Logistikzentren für den mexikanischen Endverbraucher konzipiert werden, wie die elf Logistikzentren von Amazon, die sich in Städten wie Monterrey, Tijuana, Guadalajara, Mexiko-Stadt, Querétaro und Puebla befinden. Sie können auch für den Export in die nördlichen Nachbarländer Kanada und USA eingerichtet werden, wie das Amazon-Zentrum DXX1, das Teil der Bemühungen des Einzelhandelsriesen ist, den globalen Handel anzukurbeln und die Digitalisierung der KMU in Mexiko zu fördern. Allein im Jahr 2024 wird Mexiko laut dem Portal Expansión zwischen 10 und 15 neue Logistikplattformen eröffnen, die den Transport und die Lagerung von Gütern im ganzen Land fördern werden. Unter anderem mit bekannten Unternehmen wie Uber Freight und DHL.

„Die Rentabilität der mexikanischen FIBRAs liegt bei 15 %. Wenn wir also eine Gelegenheit aus Investitionssicht sehen, macht das die Sache relativ attraktiv, und das hat viel mit Logistikzentren zu tun. Dieser Bereich ist zum Beispiel für US-Firmen wie PepsiCo interessant, die 204.000 US-Dollar in zwei neue Logistikzentren investieren, eines in Puebla und das andere in Ciudad Obregón“, sagt Garza. Auf der Logistikseite hebt Garza Proximity Parks hervor, einen Private-Equity-Immobilienfonds, der sich auf die Verwaltung von Logistik-Industrieparks auf der letzten Meile in Zentral- und Nordmexiko spezialisiert hat. Die niedrigen Preise der Pandemie sind nun vorbei, und heute steigen die Ausstiegspreise für die Vermietung von Industrieimmobilien, die je nach Gebiet zwischen 4,3 und 7,3 US-Dollar pro Quadratmeter und Monat ab Dezember 2023 liegen. „Derzeit befinden sich mehr als 900.000 Quadratmeter im Bau, vor allem im Teilmarkt Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (…) und es gibt mehr als 3,8 Millionen Quadratmeter an Immobilien, mit deren Bau noch nicht begonnen wurde und deren Einbindung in den nächsten drei Jahren erwartet wird“, so Flavio Gómez Aranzubia, National Market Intelligence Manager bei Colliers Mexico.

Wird der Trend zu Investitionen in die Logistikinfrastruktur in den kommenden Jahren anhalten?

Garza glaubt, dass es in Mexiko keinen anderen Faktor gibt, der ihn aufhalten könnte, als eine Wirtschaftskrise, obwohl er Probleme bei der Versorgung mit mexikanischer Energie und Infrastruktur sieht. Auf kontinentaler Ebene gibt es nach wie vor große Unterschiede zwischen den Ländern, die auf die Merkmale ihrer Industrie, ihre Geografie, die Komplexität ihrer Nachfrage und andere Variablen zurückzuführen sind. „Kolumbien hat eine komplexe Logistik, die sehr stark von seiner Geographie bestimmt wird. Brasilien ist sehr groß und man kann drei Zonen mit unterschiedlichen Herausforderungen unterscheiden. Peru liegt etwas weiter zurück, während Chile und Mexiko möglicherweise die Märkte sind, in denen die Industrie anspruchsvoller ist“, schließt Professor Luis Llanos.